Come effettuare la valutazione del tuo immobile (senza commettere errori fatali)

Se stai per vendere casa, vorrei sfatare una leggenda che potrebbe renderti la vita così difficile da spingerti a rinunciare.

Partiamo dal presupposto che, se devi vendere casa, prima di tutto devi allestirla in modo tale che sia ‘appetibile’ ai visitatori.

Aggiusta ciò che è rotto, pulisci e spolvera in giro, imbianca i muri (se puoi), e così via.

Prima o poi dedicherò un intero articolo all’allestimento della casa, ma per ora saltiamo questa parte e facciamo finta che tu l’abbia già fatto. 

Ora, molti venditori sono convinti che, quando una casa è tanto presentabile da essere impeccabile, le probabilità di venderla “schizzano al 99%”.

Forse ci credi anche tu, e in fin dei conti ti capisco.

Di certo una casa che non ha difetti è molto più interessante rispetto ad una catapecchia, sia chiaro.

Ma il fatto che tu possa venderla magicamente come se bastasse schioccare le dita, beh, è solo una pericolosa illusione.

Infatti mi spiace deluderti, ma una casa immacolata dovrebbe essere solo l’inizio fondamentale, non il punto d’arrivo.

Ora arriva la parte della strategia di vendita, quella più critica e che a mio parere troppo spesso i venditori sottovalutano.

Cominciamo subito.

 

Se la vendita di una casa fosse una partita a Monopoli, assegnare il prezzo sarebbe il tiro dei dadi per far muovere la pedina

Ora che la tua casa è pronta, non puoi muoverti in nessuna direzione se non sei riuscito a darle un prezzo.

E prima ancora di riuscire a darle un prezzo, devi saperla valutare correttamente.

Perciò, vediamo di intenderci su un punto fondamentale.

SAPER VALUTARE CORRETTAMENTE UNA CASA È ESSENZIALE PER ASSEGNARLE ANCHE UN PREZZO CORRETTO.

Rileggi bene: ES-SEN-ZIA-LE.

In altre parole: se sbagli a definire il valore giusto della casa, allora sbaglierai anche ad assegnarle un prezzo.

Il problema è che molt(issim)i venditori ignorano che cosa significhi valutare la propria casa.

E se per caso sei tra quei venditori e valuti la tua casa in maniera incorretta, inevitabilmente allunghi i tempi di vendita.

Nella peggiore delle situazioni, NON la vendi proprio.

(Che è come dire che o perdi tempo oppure perdi soldi. In ogni caso ci perdi qualcosa.)

Infatti, se non dai il giusto valore alla tua casa, allora tutto quello che farai dopo sarà stressante (pubblicità, telefonate, trattative…) e vanificherai anche l’impegno che hai messo per allestirla.

Alla fine della fiera, vendere casa diventerà un inferno da cui non vedrai mai la via d’uscita.

Prima di muoverti, fai attenzione a non commettere l’errore di valutazione tipico dei venditori inesperti e degli agenti incapaci

Quando non sai come valutare correttamente la tua casa, alla fine ti fai guidare da diverse ispirazioni.

Magari fai un calcolo approssimativo con i prezzi delle case in vendita nel tuo quartiere, poi pubblichi l’annuncio ad una cifra che agli occhi di un potenziale acquirente sembra inverosimile.

Di per sé si tratta di un errore ingenuo – non “tipico” – che è quasi prevedibile se non sei avvezzo alla compravendita immobiliare.

Ma facciamo finta che, invece, ti affidi a delle fonti notoriamente più autorevoli per valutare la casa.

Secondo molti (non me e i miei collaboratori), “la fonte più autorevole” per essere sicuro al 100% di valutare correttamente la tua casa è l’Agenzia delle Entrate.  

Ma c’è un problema.

Un enorme problema.

Se ti affidi ai parametri dell’Agenzia delle Entrate, puoi sbagliare la valutazione in maniera irreparabile, così come fanno tanti venditori inesperti e agenti incapaci.

Se provi a fare la stessa cosa usando le “calcolatrici di valore” che trovi su Internet – che sono del tutto inaffidabili – il risultato sulla vendita sarebbe in sostanza identico.

Sì, peccato che l’Agenzia delle Entrate sia un’autorità la cui parola è apparentemente indiscutibile in Italia, perciò è più facile credere ai suoi parametri che a quelli di una qualsiasi app.

Ora, se l’Agenzia delle Entrate è “indiscutibile” (e, attenzione, l’ho scritto io) perché è inaffidabile quando si parla di valutare una casa?

I parametri dell’Agenzia delle Entrate sono del tutto generici, basati semplicemente su una media delle compravendite.

È come guardare solo ai numeri delle case, cosa che l’Agenzia è molto brava a fare, ma senza osservare tutti gli altri dettagli fondamentali che solo un agente immobiliare coglierebbe come:

  • Zona/quartiere
  • Stato di conservazione
  • Caratteristiche
  • Accessori
  • Esposizione
  • Piano (se appartamento)
  • Ecc…

Potrei andare avanti fino a riempire pagine e pagine elencando tutti i dettagli che inficiano sul valore di una casa. 

La lista dei dettagli, infatti, è molto lunga e ogni singolo elemento incide sul reale valore dell’immobile, sia in positivo che in negativo.

E l’AdE, come avrai capito, NON può matematicamente tenere tutti questi dettagli sott’occhio.

Solo un professionista con una spiccata sensibilità come un agente immobiliare può notarli e soppesarli. 

E se non sei dotato di quella sensibilità, allora ci sarà solo l’Agenzia delle Entrate a farti da ispirazione, e i danni li puoi pagare tutti. 

Ti faccio un esempio per farti capire quanto puoi sbagliare se ti affidi all’AdE:

In una zona ci sono 2 appartamenti da 100 metri quadrati.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, dovrebbero avere lo stesso valore.

Ma se proviamo ad analizzare i due immobili, c’è qualcosa che non torna…

Il primo è situato al quarto piano, con ascensore, ed è esposto a SUD.

Il secondo è invece situato al terzo piano, senza ascensore, ed è esposto a NORD.

Come vedi, non ho fatto neanche una sola media delle compravendite perché è evidente che ci sono dei dettagli che possono passare inosservati ad un occhio inesperto. 

La mancanza di ascensore, l’esposizione della casa…

Ora, secondo te, dati tutti questi dettagli (che comunque sono solo approssimativi), come vanno valutati entrambi gli immobili?

È chiaro che il primo immobile avrà un valore di mercato maggiore rispetto al secondo, perché ci sono dettagli che influiscono positivamente e negativamente.

Per esempio, l’ascensore è già un valore aggiunto, sia sul piano puramente tecnico che sulle comodità di muoversi dentro la casa.

Di per sé, la valutazione del primo immobile sale automaticamente.

E poi ti faccio un piccolo inciso da esperto: anche se si tratta di due appartamenti simili nella sostanza, li proporremo a due tipologie di acquirenti piuttosto diversi.

(E lungo l’inciso ci faccio anche una battuta: ce lo vedi un anziano in pensione a farsi tre piani di scale senza ascensore?)

Detto tutto questo, spero sia chiaro il concetto che la valutazione è per il 50% composta da questioni tecniche e per l’altro 50% da sensibilità umana.

Ma non siamo arrivati alla fine (neanche per un po’).

 

L’errore di valutazione che puoi commettere quando sei troppo ‘affezionato’ alla tua casa 

Hai visto quante ‘variabili impazzite’ entrano in campo per la valutazione di un immobile?

Ma fino ad ora ho solo grattato la punta dell’iceberg, mentre il fondo ancora non te l’ho ancora fatto vedere.

C’è anche un altro tipo di “valore” che può farti sbagliare, e questo talvolta è persino più pericoloso dell’AdE.

Spesso infatti, i miei collaboratori ed io ci troviamo anche di fronte a famiglie o proprietari di immobili che hanno metaforicamente dipinto le pareti della casa con la propria vita. 

Capita molto più spesso di quello che si creda, di sentirci dire delle frasi che secondo loro dovrebbero aumentare il valore della casa:

 

  • Ci ho vissuto 30 anni…
  • L’ho curata come una figlia…
  • Era dei miei genitori…
  • Mio figlio è nato qui dentro…
  • Case così non se ne vedono più…

 

Quindi, seguendo questo sentimento, vorrebbero aumentare il prezzo di vendita di qualche cifra (a volte anche in maniera sconsiderata)…

Mi perdonerai la volgarità se ti confesso che queste non sono altro che ‘stronzate’ romantiche.

Il peggio è che a volte uno alza il prezzo senza neanche pensarci. Se lo sente dentro e aumenta il prezzo.

Ben inteso: sono il primo ad ammettere che una casa si vende soprattutto per una questione emotiva, per quello che ti fa provare quando ci entri la prima volta.

Il fatto è che ad un potenziale acquirente non interessa NULLA delle tue valutazioni affettive nei confronti della casa, ma solo di ciò che vivrà lui una volta che l’avrà comprata.

Tutte le motivazioni che ho segnato sopra vanno a comporre il cosiddetto ‘valore affettivo’ (e in realtà sono persino più numerose e variegate dei dettagli tecnici).

Purtroppo devo dirti che queste motivazioni non interessano nulla né al mercato, né al potenziale acquirente.

Perdonami un’altra volta, ma c’è una realtà amarissima che devi sempre tenere in considerazione quando valuti la tua casa.

La valutazione dell’immobile è ciò che di più spietato esiste sul mercato immobiliare.

E sottolineo “spietato” per due motivi:

  1. Una volta che devi fare la valutazione, non ci sono sentimentalismi che tengano.
  2. Se sbagli la valutazione, gli effetti sui tempi di vendita li pagherai tutti.

Quindi, riduci il più possibile la parte emotiva che ti lega alla casa, prendi carta e penna e comincia a fare i tuoi calcoli.

La valutazione dell’immobile si basa solo ed esclusivamente sui numeri che hai a disposizione e sui fatti accertati.

Di per sé, il “valore affettivo” non servirà MAI ad aumentarne il valore complessivo.

In pratica, la valutazione è solo un freddo calcolo matematico.

Facciamo un esempio del calcolo che dovrai fare:

Una casa che trovi su una rivista è grande 150 mq e costa 280.000€.

La tua casa invece, è grande circa 110 mq.

Il calcolo da fare sarà: (280.000€ : 150mq) x 110mq

Il risultato è circa 205.000€.

Il risultato che otterrai è quanto di più vicino possibile al valore di mercato REALE del tuo immobile (al netto degli eventuali dettagli che lo possono aumentare o diminuire).

Scegli bene da chi farti aiutare con la valutazione, oppure fallo da solo correndo tutti i rischi del caso

Se alla fine hai capito che qua stiamo parlando di numeri, in casi simili è sempre meglio rivolgersi a qualcuno che non abbia lo stesso legame che hai tu sulla casa.

No, non pensare ad un tuo amico o ad un cugino.

Sicuramente avrai ospitato almeno una volta uno di loro, perciò il rischio di riversare affettività nella valutazione è comunque presente.

Oltretutto, se non hai una certa dimestichezza e una spiccata sensibilità nel notare i dettagli di una casa, non puoi sapere con certezza quale sia il valore REALE di un immobile.

Non provare ad alzare il prezzo solo per provarci e sperare che venga qualcuno ad accettare il tuo prezzo, non funziona così.

Se proprio vuoi farlo, recati almeno presso gli altri immobili per dare un’occhiata più da vicino e farti un’idea complessiva.

Dopodiché potrai fare una valutazione.

Comunque rimane lo stesso problema che ti consiglio di analizzare attraverso due domande semplicissime:

  • Quanto sei emotivamente legato alla casa?
  • Sapresti dire con certezza matematica qual è il valore della casa e conseguentemente il suo prezzo?

Fatta questa analisi, decidi se armarti di carta, penna e calcolatrice, oppure se è il caso di chiamare un agente immobiliare.

Sì, perché non c’è NESSUNO che possa farti una valutazione tanto corretta come quella di un agente che vede case diverse ogni giorno e le deve valutare al meglio per il proprio cliente.

Ma anche qui, mi preme avvertirti di una cosa.

La valutazione della casa può costarti fra i 300 e i 600 euro, secondo le ultime stime.

Ripeto: fra i 300 e i 600 euro.

Ora, lo so che la tentazione è quella di fartela da solo, ma c’è una possibilità che non puoi farti sfuggire.

I miei collaboratori ed io valuteremo la tua casa gratuitamente secondo la Valutazione Prodigio®.

Ti lascio il dubbio della fregatura, ma qui non c’è nessuna fregatura.

Basta che compili il modulo che trovi a questa pagina con tutti i dati a tua disposizione e uno dei nostri Prodigi ti contatterà entro 48 ore.

Fatta la valutazione, non avrai alcun obbligo nei nostri confronti.

Non ti faremo pagare nulla, non ci sarà bisogno di ricontattarti, a meno che non lo decida tu stesso.

Che cosa stai aspettando?

Richiedi subito la valutazione gratuita del tuo immobile!

A presto,

Enzo Columella

CEO di Prodigio Immobiliare

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