Ecco perché devi evitare come la peste chi si affida all’osservatorio Immobiliare per farti la valutazione del tuo immobile

evitare osservatorio immobiliare

 

Se stai pensando di vendere casa, per conoscere il valore di mercato e capire quanti soldi puoi recuperare, il primo passo che devi fare è la valutazione dell’immobile.

Dopo circa vent’anni che faccio questo mestiere, purtroppo ho rilevato che la maggior parte dei clienti cade sempre nella “trappola” della valutazione sovrastimata, rimettendoci poi parecchi soldi sulla vendita, specialmente dopo il 2008 quando siamo passati da un mercato rialzista ad uno ribassista.

Ti spiego in breve cosa è successo:

Dopo il cambio della moneta, dalla Lira all’€uro, abbiamo vissuto un rialzo dei prezzi degli immobili piuttosto sconvolgente.

Chi infatti aveva una casa del valore di 100 MILIONI di lire, con il cambio il giusto valore sarebbe dovuto essere di 50 MILA €, quando invece si è trasformato automaticamente in 100 MILA €… il valore è semplicemente raddoppiato dall’oggi col domani!

Come se non bastasse, un’economia dettata dalle banche che concedevano mutui a chiunque, anche a chi non poteva permetterselo, ha portato negli anni successivi (fino al 2008) un mercato costantemente al rialzo.

Per intenderci: l’immobile che nel 2001 veniva venduto a 100 MILIONI di Lire, nel 2006/2007 si vendeva a 150 MILA €uro… tre volte tanto!

A Ruvo ad esempio nel 2005, per acquistare un appartamento di 100 Mq, ci volevano circa 600.000,00 mila €uro… 6000€ al Metro Quadro.

Era un’economia molto diversa da oggi e chi si è trovato a vendere il proprio immobile a quell’epoca, in un mercato al rialzo, prima o poi riusciva a concludere pur sopravvalutandolo.

Ho visto documenti di vendite di immobili del valore di 150 MILA €, effettuate a 170 MILA…

Oltre alla spinta economica che c’era, il mercato era anche favorevole in quanto, a differenza di oggi, c’era molta più domanda rispetto all’offerta.

Poi tutto cambiò…

La bolla in cui vivevamo è esplosa e nel 2008, come ben saprai, tutto è crollato!

Le rate dei mutui erano diventate insostenibili per chi aveva acquistato ed è iniziata un’emorragia che ha portato al crollo dell’economia e del mercato immobiliare MONDIALE.

Il resto è storia…

Perché ti ho fatto questo preambolo?

È molto semplice. Dal 2008 ad oggi il mercato immobiliare è cambiato ed è diventato l’opposto di ciò che era prima, diventando al ribasso.

Gli immobili stanno tornando ai valori del 2001 e in questo tipo di mercato, se vuoi vendere, è diventato FONDAMENTALE non sbagliare la valutazione del tuo immobile, perché se non è perfettamente reale, non solo non venderai ma col passare del tempo, anziché aumentare di valore, lo perderà.

Se, ad esempio, l’immobile da 150 MILA €uro oggi lo proponiamo a 170 MILA, sperando che qualcuno lo compri, otterrai che l’anno prossimo ne varrà 140 e sarà quella la cifra a cui dovrai venderlo, altrimenti si svaluterà ulteriormente.

È chiaro il concetto?

Oggi, PIÙ TEMPO ci metti a vendere e MENO SOLDI intascherai!

Ma veniamo a noi.

Devi sapere che molti “colleghi” quando si tratta di fare una valutazione, prendono come riferimento le valutazioni generiche dell’osservatorio immobiliare (chiamato OMI), pensando che sia sufficiente…

Ecco, se devi valutare il tuo immobile stai lontano da questi pseudo-professionisti. Non c’è cosa più sbagliata e ti spiego il perché:

Quelle valutazioni sono basate su medie di prezzi del venduto, nella città in cui vengono rilevate.

Cosa significa?

Ti faccio un esempio:

a Ruvo il prezzo medio è di 1500 €uro al mq. ma non c’è differenza tra la zona, lo stato dell’immobile, dello stabile, ecc…

Capisci che, un immobile situato nel centro storico e magari su più livelli, rispetto a un immobile situato nella zona della pineta su un unico livello, seppur di uguale metratura, NON possono avere la stessa valutazione.

Capisci dove voglio arrivare?

Evita come la peste chi, senza averti spremuto come un limone per avere informazioni e documenti sul tuo immobile, ti si presenta e ti dice cose del tipo «in base alla valutazione dell’OMI, di cui sono referente, la sua casa vale TOT…» e altre baggianate simili.

Quasi sicuramente la valutazione sarà sbagliata, probabilmente sopravvalutata, che ti porterà ad aspettare invano il tuo acquirente e a perdere soldi.

Ripeti con me: Valutazione OMI=valutazione sbagliata!

Per valutare adeguatamente il tuo immobile, il modo migliore è una stima comparativa diretta, fai così:

  •  Prendi le riviste o i siti dove ci sono le offerte degli appartamenti in vendita a Ruvo
  • Guarda e valuta i prezzi degli appartamenti simili al tuo con le stesse caratteristiche (o simili) della zona, della casa e dello stabile
  • Valuta da quanto tempo quegli immobili sono in vendita. (Se da più di sei mesi, considera un ribasso del prezzo di un 20%)
  • Se ne hai la possibilità, informati da un Notaio sui prezzi di vendita di immobili simili al tuo, negli ultimi sei mesi
  • Ora prendi quei prezzi e dividili per i metri quadri degli immobili a cui ti stai riferendo
  • Moltiplica quel prezzo per i metri quadri commerciali di casa tua

Il risultato è il prezzo di mercato del tuo immobile!

CONSIGLIO EXTRA: Se vuoi vendere il tuo immobile prima degli altri, proponilo ad un prezzo inferiore di alcune migliaia di €uro (oggi funziona così…).

Spero di esserti stato utile.

In Prodigio Immobiliare, abbiamo il servizio VENDITA GARANTITA con cui ti garantiamo per iscritto la vendita dell tuo immobile entro 90 giorni dal mandato, mettendoti al riparo da perdite di tempo e soldi.

 

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Alla tua Compravendita Garantita

Enzo Columella
Prodigio Immobiliare

PS
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